Seniors propriétaires : financer sa retraite sans renoncer à transmettre
La première édition du Baromètre Senior, Patrimoine et Transmission, réalisée par OpinionWay pour Merci Prosper, montre que près d'un senior propriétaire sur deux se dit sous pression financière. Beaucoup se diraient prêts à mobiliser la valeur de leur logement, à condition d'en connaître les modalités.
Posséder sa résidence principale a longtemps suffi à ranger un ménage du côté des Français à l'abri du besoin. Le Baromètre Senior, Patrimoine et Transmission, première édition menée par OpinionWay pour Merci Prosper auprès de 1 003 propriétaires de 60 ans et plus, nuance cette image.
Près d'un senior propriétaire sur deux déclare être sous pression financière en fin de mois : 42 % disent arbitrer chaque dépense et 5 % puisent dans leur épargne ou dépendent d'une aide extérieure, soit 47 % au total. Le phénomène n'épargne aucun profil mais se concentre sur certains : les femmes (53 %), les 60-64 ans (53 %, contre 32 % au-delà de 80 ans), les revenus inférieurs à 24 000 euros par an (plus de huit sur dix), les personnes seules, veuves ou divorcées (56 %), et les zones rurales (53 %, contre 37 % à Paris).
Le Grand Est apparaît au-dessus de la moyenne nationale, à 59 %. Pour une partie de cette génération, un patrimoine immobilier important coexiste avec un manque de liquidités : la pierre vaut sur le papier sans nourrir le quotidien. C'est précisément ce décalage entre la valeur d'un bien et la trésorerie disponible que le baromètre met en chiffres, à rebours d'une représentation collective de la richesse des seniors propriétaires.
Un patrimoine immobilier sans liquidités
Face à une baisse de pouvoir d'achat ou à une dépense imprévue, la grande majorité des seniors propriétaires réduirait ses loisirs et sa consommation ou puiserait dans ses économies (94 %), et près de la moitié envisagerait un crédit à la consommation (49 %). Un sur trois compte sur son logement pour s'en sortir (32 %), qu'il s'agisse de vendre pour acheter plus petit, de déménager vers la location (26 %) ou de recourir au viager (6 %).
Sur le principe, 46 % se disent prêts à utiliser la valeur de leur logement pour financer leur retraite, quitte à réduire la part transmise à leurs héritiers ; ce chiffre monte à 60 % s'ils avaient une raison concrète de mobiliser une partie du bien. Les motivations citées dessinent les besoins d'une fin de vie active : financer la perte d'autonomie à domicile, services d'aide ou adaptations du logement, pour 36 % ; financer une entrée en résidence seniors ou en EHPAD pour 32 % ; couvrir des dépenses de santé pour 26 % ; aider financièrement leurs enfants de leur vivant pour 20 % ; compléter leurs revenus pour 16 %. Viennent ensuite, à des niveaux plus faibles, l'épargne de précaution, les travaux de rénovation énergétique ou un projet plaisir.
Plus précisément, 14 % évoquent une séparation, un veuvage ou un changement de situation familiale, 12 % la constitution d'une réserve de précaution, 10 % des travaux de rénovation énergétique et 7 % un projet d'agrément comme un voyage ou une voiture. La dépendance et la santé dominent, signe que la monétisation du logement est d'abord envisagée comme une réponse au coût du vieillissement, non comme un confort supplémentaire.
La transmission ne s'oppose plus à la monétisation
La France entre dans une période où près d'un quart du patrimoine des ménages va changer de mains en une décennie, dans un pays où 70 % des plus de 60 ans possèdent leur résidence principale, selon l'INSEE. Le baromètre montre que l'attachement à la transmission demeure fort, 81 % des seniors y tenant, mais qu'il cesse d'être exclusif : 46 % acceptent d'entamer la valeur du logement.
Les dispositifs anciens dominent encore les esprits, le viager étant connu de 95 % des répondants et le prêt viager hypothécaire de plus d'un sur deux, alors que 93 % ignorent la vente partielle, qui consiste à céder une fraction de la propriété devant notaire tout en continuant d'habiter le bien, sans qu'il s'agisse d'un crédit ni d'un viager. Près de quatre seniors sur dix envisageraient cette voie pour leur résidence principale, et 72 % en décideraient avec leurs enfants, 44 % en recherchant leur accord et 28 % en les informant simplement.
Pour une clientèle patrimoniale, l'arbitrage entre vivre mieux aujourd'hui et transmettre demain se rouvre donc, mais chaque option a son coût : aléa sur la durée de vie pour le viager, intérêts capitalisés pour le prêt viager hypothécaire, décote sur la part cédée pour la vente partielle. Le choix gagne à être posé avec un notaire et un conseil en gestion de patrimoine, en mesurant l'effet fiscal, l'impact sur la succession et la cohérence avec l'ensemble des revenus et des actifs, plutôt qu'au gré d'une difficulté ponctuelle de trésorerie.