Retraités : vendre une part de son logement pour compléter sa pension, à quel prix ?
Céder 10 à 50 % de sa résidence principale à un investisseur tout en continuant d’y vivre : la vente partielle en indivision se présente comme une alternative au viager. Le montage a un coût, que les contrats affichent de façon peu intuitive. Une vingtaine d’opérations avaient été signées en mars, au moment où le budget 2027 s’apprête à rogner le revenu des retraités.
Pour toucher 50 000 euros, le propriétaire d’un logement estimé à 500 000 euros cède 18,6 % de son bien, soit 93 000 euros de valeur. Les 43 000 euros d’écart paient dix ans d’occupation de la part vendue. L’exemple figure sur le site de Merci Prosper, la jeune société qui promeut en France la vente partielle en indivision. Il résume l’intérêt du montage et sa contrepartie.
Le sujet touche un grand nombre de ménages. L’immobilier représente 64 % du patrimoine brut des retraités, selon l’enquête de l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) reprise par le Conseil d’orientation des retraites, et 70,2 % des 65 ans et plus sont propriétaires de leur résidence principale. Ce capital ne produit aucun revenu, alors que le projet de budget pour 2027 prévoit une revalorisation partielle des pensions supérieures à 1 260 euros par mois et un abattement fiscal réduit.
Un copropriétaire qui n’habite pas les lieux
Le mécanisme repose sur l’indivision conventionnelle. Le retraité vend une quote-part de son logement, entre 10 et 50 %, à une foncière. Les deux parties signent devant notaire une convention qui réserve au vendeur l’usage exclusif du bien. L’indemnité d’occupation due à l’acquéreur pour la part qu’il détient est payée d’avance, par déduction sur le prix de vente. Chez Merci Prosper, la règle est dite du « 10 pour 18 » : pour percevoir 10 % de la valeur du logement, le vendeur en cède 18 %, les 8 points d’écart couvrant dix années d’occupation.
Dans une note juridique datée de septembre, le notaire Adrien Roussel-Jourde recommande de fixer cette jouissance payée d’avance pour une durée de cinq à dix ans. Passé ce terme, une indemnité d’occupation est due au titre de l’article 815-9 du Code civil. L’acquéreur renonce à demander le partage tant que le vendeur occupe les lieux, sauf manquement de ce dernier. La sortie se fait par la vente du bien, le rachat des parts ou la succession, les héritiers recevant alors la quote-part restante.
La société, créée en avril 2024, annonçait en mars 20 opérations réalisées et 30 en cours de signature, pour un montant moyen de 80 000 euros, à l’occasion d’une levée de fonds de 10 millions d’euros. Le logement doit valoir au moins 200 000 euros et le besoin atteindre 50 000 euros.
L’acheteur est la Foncière Prosper, agréée entreprise solidaire d’utilité sociale, à laquelle 7,5 millions d’euros de la levée ont été affectés. Elle vise 1 000 opérations en cinq ans. Un autre acteur, Dillan, proposait dès 2022 le rachat d’une quote-part allant jusqu’à 30 % du logement, avec une indemnité d’occupation réglée chaque mois plutôt que d’avance.
Un coût à comparer au viager et au prêt hypothécaire
Le prix du service se mesure de deux façons. La décote, d’abord : 8,6 % de la valeur du bien sur dix ans dans l’exemple cité. Les frais d’acte, ensuite, de l’ordre de 15 000 euros d’après la lettre spécialisée Superbiens, répartis entre le notaire, la convention et l’intermédiation. Rapportés aux 50 000 euros perçus, ces deux postes pèsent lourd. Le vendeur reste par ailleurs exposé à l’évolution du marché sur la part qu’il conserve, et l’acquéreur profite de la hausse éventuelle sur la sienne.
Les autres solutions ont leurs propres défauts. Le viager, environ 6 000 ventes par an, porte en moyenne sur un bien de 251 773 euros, avec un bouquet de 58 431 euros et une rente de 554 euros par mois pour un vendeur de 77 ans, selon le baromètre du réseau Univers Viager. Le logement sort alors entièrement du patrimoine transmis. Le prêt viager hypothécaire laisse la propriété au retraité, mais ne concerne qu’un millier de dossiers par an, à des taux souvent supérieurs à 8 % selon MoneyVox, et les intérêts s’accumulent jusqu’au décès.
La vente partielle ne relève d’aucun régime spécifique, et nos recherches n’ont fait apparaître aucune prise de position publique des autorités de contrôle ni des associations de consommateurs. Le 122e Congrès des notaires, réuni à Lille du 30 septembre au 2 octobre sur le thème de l’impôt, n’a formulé aucune proposition sur le logement des seniors parmi ses 21 recommandations. Il suggère en revanche de diviser par deux les droits de donation lorsque le donateur a moins de 75 ans.